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萬科要進城中村 富士康工人憂心房租漲

來源:未知 作者:中國知名品牌網 人氣: 發布時間:2018-06-22
摘要:“深圳的城中村,其實并不能簡單地把它當做是農民房這樣的概念。它們其實在深圳加快城市化過程中起到了廉租房的作用,為那些初次進城的人提供了落腳的地方。”
位于清湖村的草莓社區,在裝修風格上與周邊城中村形成鮮明對比。(南方周末記者 王偉凱/圖)
 
  “深圳的城中村,其實并不能簡單地把它當做是農民房這樣的概念。它們其實在深圳加快城市化過程中起到了廉租房的作用,為那些初次進城的人提供了落腳的地方。”
 
  這是深圳市新一輪城中村改造中的一個插曲。房地產商“進村”是綜合整治中的一項重要工作。
 
  “拆除重建的城中村變成了商品房,但是沒有新的適合農民工居住的房源補充進來;改造的城中村,租金又太高,依然會加大他們的居住成本。”
 
  南方周末記者 王偉凱 
 
  南方周末實習生 周小鈴
 
  2018年6月初,在位于深圳市龍華區的富士康廠內,一張“致富士康員工的公開信”,開篇就將矛頭指向了萬科。這兩家不同行業的巨頭,罕見地出現在同一話題中。
 
  公開信稱,最近幾年,房租持續上漲。位于廠區北門的清湖村的單間已經漲到了700—800元/月,占據薪資的三分之一。而萬科進駐清湖新村進行改造,預計改造后的房租將會翻2—3倍。收入普遍在4000元左右的產業工人,將會失去自己的“安居之所”。
 
  事實上,富士康員工的矛頭指錯了方向。萬科的項目尚未啟動,真正引起房租恐慌的是已在運營的“草莓社區”,由金地地產運營,房間大,裝修時尚,租金在1880—2980元之間。
 
  這是深圳市新一輪城中村改造中的一個插曲。2017年11月,《深圳市城中村綜合治理2018—2020年行動計劃》審議
 
  通過,2020年7月底之前,深圳要把“城中村”建成干凈、有序、和諧、安全的文明新村和幸福家園。
 
  根據2017年底深圳市規劃與國土資源委員會的統計,深圳現存城中村數量為1044個,覆蓋超1000萬人口。
 
  房地產商“進村”是綜合整治中的一項重要工作。他們引入長租公寓模式,將民宅整租過來,進行裝修設計之后,再轉租出去,房價也會相應上漲。
 
  萬科參與城中村綜合治理的項目是“萬村計劃”。該計劃合伙人、深圳市萬村發展有限公司總經理蔡學金向南方周末記者介紹,他們走的是平民路線,改造后的公寓,租金會在合理空間內,并會與周邊租賃市場價格持平,不會直接造成一種高不可攀的現象。
 
  “我們其實是在滾動推進,比如清湖村,村子里共有239棟民宅,我們前期只租到其中的10棟,絕大部分的民宅依然可以租給工人們,是不會引起整個村子房租大幅上漲的。”蔡學金說。
 
  而金地的草莓社區定位和裝修風格不同,價位則相對較高。
 
  不過,南方周末記者在龍華區的走訪過程中發現,這個聚集了大量勞動密集型產業的地區,正在地產商進村的氛圍中發生變化。不少房東從二房東那里收回房子,租給開價更高、管理更好的地產商;或者也有房東看好了未來長租公寓的潛力,自己裝修,做自己的長租公寓品牌。
 
  深圳大學建筑與城市規劃學院城鄉規劃系主任楊曉春長期關注深圳城中村的變化,她擔心長租公寓進入城中村之后,會引起一波漲價潮,同時也促進城中村不同階層人員的流動,這可能會導致一批低收入的群體離開城中村,離開深圳。
 
  作為“夢開始的地方”,深圳的城中村正面臨著一個關鍵的轉折點。
 
  地產商進村
 
  草莓社區的對面,是一棟八層高的民宅。過去的五六年里,上千個富士康的產業工人曾在這里落腳。
 
  2018年6月10日這一天,二房東王軍在二樓的樓道里貼出一個告示。他告訴租戶,他的合同將在7月20日到期,由于房東要對整棟樓房進行升級裝修,不再續租給他,租戶們也需要在7月15日全部搬離,另找新的住處。
 
  公開信風波已經暫時平息,但是,清湖村依然有一種無房可租的氣氛。
 
  睡眼蒙眬的廖明穿著拖鞋從8樓下來,他希望王軍能夠寬限他幾日,他來富士康打工還不到一個月,剛剛安頓好,不想再折騰。前一天晚上,廖明值了夜班,王軍貼告示時,他正吹著風扇睡覺。
 
  王軍光著膀子,右手摸著肚腩,表示無奈。要搬離的除了住戶之外,還有他自己。五年前,他以每個月4萬塊錢的房租將整棟樓租下來,做成出租屋,再轉租給富士康的員工。如今,這個生意已經不能再做,他打算帶著家人回江西老家。
 
  清湖村的舊改從2018年年初開始,金地、萬科等地產商進到村子里,分別整租了一部分樓房,規劃做長租公寓。金地的草莓社區已經投入運營,社區管理人員介紹,已有將近一半的房間租了出去。
 
  草莓社區的展示牌顯示,社區共有3種戶型,舒適單間、LOFT復式、一房一廳對應的折后價分別是1880元/月、2350元/月、2980元/月。這對于收入僅有4000元左右的富士康員工來說,是一個難以承受的高價。
 
  由于門口放著一個狗籠子,附近的村民稱,那里只有養得起狗的人才住得起。在不少村民看來,養寵物狗是小資、白領的象征,與他們不是一個世界的人。外墻被刷了黑白褐黃四種顏色的草莓社區,在村里格外醒目。出于安全的考慮,其封閉式管理,也將公寓與其他村民隔離開來。
 
  社區管理人員向南方周末記者介紹,社區的住戶多是來自市區的白領階層和富士康工廠里的高收入員工。
 
  公開信風波興起時,外界將矛頭指向了萬科。在清湖村的舊改中,金地僅拿到了3棟樓房,而萬科則拿到了10棟。廖明和他的工友在找房子時,一些不太了解情況的二房東告訴他們,他們的房子也要被房東收回,房東要將房子轉租給萬科。
 
  此前,萬科多次對外澄清,他們在清湖村的舊改項目尚未啟動。舊改之后的公寓,在租金上也與舊改之前保持同等區間,不會上漲太多。
 
  龍華區有大量的勞動密集型產業,成千上萬的產業工人在這里聚集。南方周末記者在周邊的多個城中村走訪得知,不少已被納入舊改范圍的城中村,都彌漫著一種“無房可租”的氛圍。
 
  在距離清湖村3公里處的景樂新村,主要以日租房為主,一個床位15元/天,一個單間30元/天,拎包即可入住,不少來深圳打工的年輕人,在找工作期間,會先來到那里。與清湖村一樣,地產商已經進村租樓,到處可以看到裝修隊搭著鐵架給民房裝修。
 
  多位日租房的二房東告訴南方周末記者,房東與他們的租約到期之后,也不再續約。“地產商給房東的租金要比我們高出一成,并且會把房子給裝修好,管理也會更規范,房東們自然愿意租給他們了。”景樂新村的一位二房東無奈地對南方周末記者說。
 
  漲租之痛
 
  刺痛富士康員工最主要的因素是房租的上漲。這幾年,對于這個群體來說,不斷上漲的房租一直都是他們的心頭之痛。
 
  香港大學社會學系研究員陳品妤曾經對深圳城中村的房租做過一次調研,2015年一個工友的房租是550元/月,到了2017年年底漲到了700元/月,漲幅高達27%。但是這位工友的工資只是隨著深圳市最低工資調整,上漲了4%。
 
  “收入水平是完全跟不上房租的漲幅。”陳品妤感嘆。在她看來,在物價較為穩定的這幾年,住房越來越成為他們最主要的開支了。
 
  廖明雖然剛來深圳不到一個月,但是他的老鄉就給他講述了與二房東斗智斗勇的故事。廖明調侃地說,二房東的消息比他們還靈通,每次富士康給工人漲工資,二房東就會相應調整房租。
 
  做了五年二房東的王軍面對廖明的調侃,回了一個耐人尋味的微笑。他說,他就是一個生意人,追求的是利潤,漲房租是再正常不過的事情。而事實上,從2013年至今,他每個月交給房東的租金也從4萬元漲到了5.5萬元。
 
  一直以來,深圳城中村的租房市場都是一個封閉的生態,租戶、二房東、房東,沒有中間商賺差價。民宅的門口會掛著牌子,寫好了租金、戶型和聯系方式,想租房的人上樓問價、看房即可。
 
  “商品房的租金上漲,與開發商拿地的價格上漲有關,但城中村的租金上漲,則是一種坐地起價。”陳品妤認為,城中村的房租處于被壟斷的狀態。她認識的一名工友曾被拉進了房東聯誼的微信群里,看著房東們討論如何漲租。
 
  地產商進村之后,在長租公寓的帶動下,預計也會有一波漲價潮。如何穩定改造后的城中村房租,是外界關注的一個焦點。
 
  蔡學金向南方周末記者解釋,他們在推進萬村計劃時,采用的是滾動推進的策略,不會一步到位,將整個村子全部進行改造。以清湖村為例,他們在進村之前曾經做過調研,閑置的房屋整合起來,大概有20棟民宅的規模。
 
  “我們在清湖村只拿到10棟民宅,市場占有率僅4%,即便是我們的公寓租不出去,其實不會擠占工人們的租房空間。”蔡學金說。
 
  金地地產相關人士對南方周末記者表示,雖然城中村公寓改造會帶來租金小幅上升,但考慮到入住后的家電配置費用、物業便利程度、價格的透明和穩定等因素,整體價格上漲是有限的。
 
  對于深圳這個由小漁村發展起來的國際大都市來說,城中村有著特殊的意義,它是不少人來深圳的第一個落腳點。2017年11月份深圳市新一版城市總體規劃(2016—2035)編制工作啟動時,就曾專門召開過一次主題為“城中村,夢開始的地方”的討論會。
 
  “深圳的城中村,其實并不能簡單地把它當做是農民房這樣的概念。它們其實在深圳加快城市化過程中起到了廉租房的作用,為那些初次進城的人提供了落腳的地方。”深圳大學建筑與城市規劃學院城鄉規劃系主任楊曉春向南方周末記者分析。
 
  萬科在推動萬村計劃時,曾經請同濟大學的教授設計一個裝置。那是一棵由麻繩和鋼絲繩擰在一起的樹,寓意著深圳與城中村共生共榮。“麻繩和鋼絲,誰代表城中村,誰代表大都市,這是一個見仁見智的問題。”蔡學金說。
 
 
  ▲龍華區景樂新村里的泊寓·城市青年家,目前已經裝修好,尚未對外開放。(南方周末記者 王偉凱/圖)
 
  遍地長租公寓
 
  蔡學金向南方周末記者展示了深圳市城中村的分布地圖,與其他城市不同,深圳的城中村并不是集中在某些邊緣區域,而是密密麻麻地分在城市的各個地方。
 
  事實上,除了龍華區的城中村之外,在羅湖、南山、福田等區的城中村生活著不少城市白領。在網絡上,也流傳著深圳10大城中村排行榜。
 
  比如馬蹄山村,主要居住的是華為等知名IT公司的員工,大多具有本科以上學歷,其中還不乏國內外知名高校的碩士、博士生,被稱為中國學歷水平最高的村落;還有新洲村,因為交通便利,距離市中心更近,被譽為深圳CBD的后花園。
 
  鏈家地產《深圳租賃》白皮書顯示,2017年,租房人口占深圳人口的80%,而在租房的1600萬人口中,有1100萬人住在城中村,這讓不少地產商看到了城中村租賃市場的潛力。
 
  在華為工業園附近的新圍仔村,一棟紅白相間風格的公寓特別醒目。大廳里有吧臺、書架、健身器材。這個時尚、年輕裝修風格的公寓就是萬科在此地所運營的“泊寓”——泊寓是萬科的長租公寓品牌。
 
  據蔡學金介紹,泊寓的價格在798元起,與周邊民居的租金相差無幾。推出后不久,便住滿了客戶,其中不少是華為的員工。
 
  無論是萬科的泊寓,還是金地的草莓社區,都走著一條年輕、時尚、社交的路線。除了裝修風格之外,公寓還會不定期舉行聚餐、看球等活動,以吸引更多的年輕人入住。
 
  據蔡學金介紹,萬科在將民房整租過來之后,會對其進行重新裝修改建,起到提升自身品質同時美化城市的作用。同時,作為一家成熟的地產商,萬科在改建過程中的成本管理能力,也在業界屬于前列,這些提高了萬科在城中村長租公寓的盈利能力。
 
  除了萬科、金地等大型地產商之外,一些長租品牌也已經早早在城中村落腳。比如,在新圍仔村泊寓的附近,還運營著一家“魔方公寓”;景樂新村的一個繁華十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。
 
  此外,景樂新村的一名房東向南方周末記者介紹,村子里并非所有的房東都愿意將自己的房子租給地產商,他們中有一些看好長租公寓的前景,就自己出錢,將房子裝修好,做自己的長租公寓。
 
  在楊曉春看來,地產商進入到城中村的租賃市場,對政府和地產商是一個雙贏的局面。政府不希望看到城中村“臟亂差”的局面,開發商則可以通過改建重裝,占領“城中村”資源,在以后的“拆除重建”中獲得先機。
 
  4
 
  進退城中村
 
  從2017年下半年開始,羅湖、福田、南山、龍華等區先后發布了城中村綜合治理的行動規劃,新一輪城中村舊改拉開了序幕。以萬科為例,截至2018年5月初,萬科已在龍崗、寶安、福田、龍華等9個片區拓展自己的萬村模式。
 
  長期關注農民工生活狀態的陳品妤,擔心地產商進入到城中村之后,會進一步壓縮農民工在深圳的生存空間。
 
  “城中村的改造主要有兩個方向,一個是改造,一個是拆除重建。”陳品妤說,“拆除重建的城中村變成了商品房,但是沒有新的適合農民工居住的房源補充進來;改造的城中村,租金又太高,依然會加大他們的居住成本。”
 
  除了產業工人之外,受影響的還有清潔工、快遞員、保安等其他領域的低收入群體,他們居住得更為分散,每一個城中村中都會有他們的身影。
 
  楊曉春也有一個預感,如果城中村里的生活成本不斷增加,無論是產業工人,還是服務從業者,這些低收入群體就會要求提高自己的工資待遇,這可能會引起越來越多的勞動密集型產業離開深圳,也可能會提高深圳服務行業的成本,后者的成本壓力則會轉嫁到深圳人的頭上。
 
  美國人類學家馬立安博士從1990年代開始研究深圳的城中村變化。她關注三類人群:深圳人(獲得深圳戶口的外地人)、外地人(沒有深圳戶口的外地人)、原住本地人。她認為,在這三個不同群體之中,起到調和作用的便是分布在各地的城中村。
 
 
  “對于深圳來說,城中村是移民的一個力量源泉,是這座城市的活力體現,那些高大上的商場則是這個活力的結果。”馬立安向南方周末記者表示。
 
  馬立安對深圳城中村有著特殊的情感,也是城中村的堅定支持者。過去20多年,她一直從一個人類學家和藝術家的立場出發來記錄深圳城中村的變化,她的工作室也放在深圳的白石洲村,那是深圳規模最大的城中村之一。
 
  “城中村改造過程還是應該考慮一下更多人的需求,要不拆走的就是年輕人未來的可能性。”馬立安向南方周末記者表示。
 
  6月18日這天夜里,下完晚班后的廖明,站在村口的橋上,他隔著觀瀾河呼啦啦的流水,望著不遠處的富士康工廠,用手機放起了水木年華的《在他鄉》。雖然他從工友那里得到消息,房租會繼續漲下去,但是他依然喜歡深圳這個地方。
 
  當他走到草莓社區門口想要詢問房價時,看著自己腳上的那雙廉價拖鞋,就放棄了。
責任編輯:中國知名品牌網
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